برای بازسازی خانه های قدیمی چه نکاتی را باید بدانیم؟ - مجله چایی

جهت دریافت خدمات بازسازی خانه های قدیمی کوچک با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. از طراحی پلن بازسازی تا اجرای جز به جز بازسازی منزل، ویلا و ساختمان اداری تخصص ماست.

از نظر قانون، چه سازه هایی در گروه خانه های فرسوده یا کلنگی قرار می گیرند؟

با توجه به اینکه میزان عمر مفید هر ساختمان به مواد و مصالح به کار رفته در ساخت خانه، مراقب ها و نگهداری های ساکنان و شرایط آب و هوایی منطقه ارتباط مستقیم دارد، نمی توان سن بنا را به تنهایی عاملی برای معین خانه کلنگی در نظرگرفت. گرچه قانون به صراحت درباره شرایط خانه های کلنگی حرفی نزده است؛ اما برخی موارد هستند که برای معین خانه کلنگی می توان آن ها را مورد آنالیز قرار داد.

قدمت

برخی خانه ها با گذشت بیش از 50 سال هنوز هم مقاوم بوده و قابل سکونت هستند؛ این در حالی است که برخی خانه ها تنها با 25 الی 30 سال سن دیگر قابل سکونت نیستند؛ بنابراین سن بنا به تنهایی عامل تاثیرگذاری روی تشخیص میزان فرسودگی ساختمان محسوب نمی گردد. بر اساس اعلام پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، مهم ترین مشخصه یک خانه کلنگی یا فرسوده در ایران سن بالای 35 سال است. این عدد در برخی کشورها مانند انگلیس به 200 سال هم می رسد. در صورتی که خانه شما قدمتی بیش از 35 سال داشته باشد، اولین شرط برای بازسازی خانه را خواهید داشت؛ اما این مورد به تنهایی دلیلی برای بازسازی خانه محسوب نمی گردد.

استحکام و ایمنی

از دیگر عواملی که به شما اجازه بازسازی خانه را می دهد، می توان به آنالیز میزان استحکام و پایداری ساختمان اشاره نمود. این مورد توسط کارشناسان حوزه ملک و ساختمان قابل آنالیز است. در صورتی که این افراد تشخیص دهند خانه شما مقاومت کافی در برابر زلزله یا سایر عوامل طبیعی و توان کافی برای تحمل سنگینی طبقات را ندارد، خانه را به عنوان خانه کلنگی معرفی خواهند کرد. برای آنالیز این موضوع عوامل فنی و مهندسی مختلفی آنالیز می گردد. این مورد می تواند روی امنیت جان ساکنان ساختمان تاثیرگذار باشد و خسارات جبران ناپذیری به همراه داشته باشد. به همین دلیل در صورتی که عدم ایمنی ساختمانی تایید شد، سکونت در آن به توصیه نمی گردد.

برخورداری از استانداردهای ساخت و ساز

برخی واحدهای ساختمانی متراژی در حدود 50 متر دارند. با توجه به زیر بنای کم این واحدهای مسکونی، امکان تامین پارکینگ برای این خانه ها وجود ندارد؛ اما برای خانه هایی با متراژ بالا چنین امکاناتی به راحتی فراهم خواهد شد. این موضوع باعث شده است خانه های بزرگی که به پارکینگ، انباری و آسانسور مجهز نیستند، در گروه خانه های کلنگی قرار بگیرند. البته وجود چنین امکاناتی تنها بخشی از ساخت وساز استاندارد محسوب می گردد. استفاده از شیرآلات جدید، سیستم سرمایشی و گرمایشی بهینه، پنجره های دو جداره، برق کشی با ساختار جدید و بسیاری از موارد فنی و مهندسی بخشی از این عوامل هستند.

برای بازسازی خانه چه اقداماتی باید انجام داد؟

در صورتی که قصد تخریب و بازسازی خانه قدیمی را داشته باشید، باید از شهرداری مجوزهای لازم برای تخریب را دریافت کنید. یه عبارت دیگر هر نوع تخریب بنای ساختمان با قصد نوسازی یا بازسازی به مجوز از شهرداری احتیاج دارد. برای این منظور باید پروانه تخریب دریافت گردد. در این پروانه نام ناظر عملیات تخریب درج شده است. مهندس ناظر هنگام اجرای دستور تخریب باید حضور داشته و عملیات را کنترل نموده و اقدامات فنی لازم حین تخریب را اجرا کند.

مهندس ناظر همه مسایل فنی و استاندارهای مورد احتیاج تخریب بنا را به خوبی می داند و با رعایت همه نکات، عملیات تخریب را با ایمنی کامل اجرا می نماید. تخریب ملک بدون حضور مهندس ناظر هم غیرقانونی بوده و هم احتمال وقوع حوادث ناشی از تخریب ساختمان را بسیار زیاد می نماید. پس از آن هم یکی پس از دیگری مراحل برای ساخت اصولی و دقیق ساختمان موردنظر طی خواهد شد.

در صورت مخالفت یکی از ساکنان برای بازسازی، چه اتفاقی خواهد افتاد؟

شاید شما هم در این شرایط قرار گرفته باشید که با وجود فرسودگی بسیار بالای ساختمان و دردسرهای گاه و بی گاه آن برای اهالی باز هم برخی از مالکان نسبت به بازسازی ملک مقاومت می نمایند. این موضوع به قدری جدی است که گاهی باعث بروز اختلافات و مسائل بسیار عمیق بین اهالی ساختمان خواهد شد. در این شرایط مراجعه به شورای حل اختلاف را شاید بتوان تنها راه برای حل این مشکل دانست. فردی که خواستار بازسازی ملک موردنظر است، باید دادخواستی مبنی بر تمایل به بازسازی به شورای حل اختلاف ارایه کند.

شورای حل اختلاف پس از آنالیز این درخواست، موضوع را برای رسیدگی تخصصی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. در این مرحله متخصصان حوزه املاک برای تحقیق درباره درخواست موردنظر اقدام خواهند کرد. برای نظردهی دقیق سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری روی این دادخواست کار خواهند کرد. این کارشناسان پس از آنالیز ساختمان تشخیص خواهند داد که آیا عمر مفید ساختمان به خاتمه رسیده و این خانه دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر؟ در صورتی که کارشناسان دادگستری تشخیص دهند این خانه برای ساکنان خطر جانی یا اقتصادی دارد، با بازسازی آن موافقت خواهند کرد. البته گاهی نیز ممکن است بین کارشناسان دادگستری هم اختلاف نظر وجود داشته باشد. در این حالت قاضی رای را براساس نظر اکثریت صادر خواهد نمود.

بنابراین در صورتی که همسایگان شما هم نسبت به بازسازی ساختمان با شما اختلاف نظر دارند، بهتر است به جای هرنوع بحث و جدل و ایجاد کدورت یا تنش بیشتر به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و این موضوع را به کارشناسان دادگستری بسپارید. نکته جالب توجه در چنین دادخواست هایی این است که مالکان می توانند خودشان کارشناسان را برای آنالیز موضوع انتخاب نمایند. اگر در انتخاب کارشناسان هم بین مالکان اختلاف نظر وجود داشته باشد، وزارت مسکن و شهرسازی به درخواست هیات مدیره ساختمان به انتخاب کارشناس خواهد پرداخت.

حکم دادگاه

قانون تملّک آپارتمان ها به اهالی موافق ساختمان برای بازسازی خانه فرسوده مجوز لازم را خواهد داد. ماده 13 این قانون می گوید در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به خاتمه رسیده یا به هر دلیل دیگری دچار فرسودگی کلی شده باشد؛ به طوری که بیم خطر یا ضرر اقتصادی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند.

حقوق مخالفان بازسازی

با وجود حکم بازسازی خانه، حقوق مخالفان بازسازی نادیده گرفته نمی گردد. به عبارت دیگر باوجود حکم موافقت برای بازسازی خانه، باز هم قانون برای مخالفان بازسازی خانه قدیمی حق و حقوقی قایل شده است؛ بنابراین موافقان بازسازی نمی توانند بدون تامین مسکن مناسب یا محل زندگی برای ساکنان مخالف عملیات بازسازی را اجرایی نمایند.

به این ترتیب قانون پیشاپیش به بهانه مخالفان برای بازسازی خانه پاسخ داده است. چراکه برخی از اهالی مخالف بازسازی، عدم توان اقتصادی برای اجاره مسکن تا خاتمه بازسازی را دلیل اصلی مخالفت خود اعلام می نمایند. با این حکم قانون علاوه برتوجه به حقوق مخالفان بازسازی این بهانه را هم از آن ها گرفته است.

پس از خاتمه بازسازی خانه و معین سهم هریک از مالکان، افراد مخالف بازسازی که در خانه اجاره شده توسط سایر مالکان سکونت دارند، باید بدهی خود را با این افراد تسویه نمایند. در صورتی که فرد بدهکار توانایی اقتصادی کافی پرداخت بدهی خود را نداشته باشد، ساکنان طلبکار می توانند حکم توقیف اموال بدهکار را از دادگاه بگیرند. در صورتی که این حکم صادر گردد، همان ملک بازسازی شده توقیف خواهد شد تا ساکنان طلبکار بتوانند طلب خود را وصول نمایند.

گاهی هم پس از به اتمام رسیدن همه اقدام های قانونی و تدابیری که قانون در نظر گرفته است، باز هم برخی از مخالفان بازسازی خانه، آپارتمان خود را ترک نمی نمایند و به مخالفت با سایر افراد می پردازند. در این مرحله قانون از قوه قهریه استفاده نموده و این اختیار را به مدیر ساختمان می دهد که با مالک متخلف برخورد کند. در این حالت با درخواست مدیر یا مدیران ساختمان، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل دستور تخلیه آپارتمان این فرد را صادر خواهد نمود. بنابراین در صورتی که قصد بازسازی خانه قدیمی خود را دارید، اطمینان خاطر داشته باشید از حمایت قانون برخوردار هستید و مسئله ای برای بازسازی خانه نخواهید داشت.

به این نوشته از خبرنگارن چه امتیازی می دهید؟